Jaume Rovira
Área Jurídica.

El passat 5 de juny de 2013 es va publicar al BOE la Ley 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges, que té per objectiu augmentar el mercat de lloguer fent-lo més atractiu pels propietaris d’habitatges que actualment es troben desocupats.

Amb aquest sentit i propòsit es modifiquen tota una sèrie de preceptes de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans, donant preferència i prioritat a la llibertat de pactes entre arrendador i arrendatari i introduint una sèrie de novetats, entre les que cal destacar:

  • Respecte la durada de l’arrendament, la pròrroga obligatòria es redueix de cinc a tres anys, i la pròrroga tàcita es redueix de tres a un any.
  • L’arrendador, transcorregut el primer any d’arrendament, podrà recuperar l’habitatge arrendat si comunica a l’arrendatari que el necessita per ell o pels seus familiars en primer grau, o pel cònjuge en supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
  • La previsió que l’arrendatari pugui desistir de l’arrendament en qualsevol moment, un cop transcorreguts sis mesos i ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de trenta dies.
  • En cas de venda de l’habitatge arrendat, l’adquirent només quedarà subrogat en els dret i obligacions de l’arrendador si l’arrendament es trobava inscrit en el Registre de la Propietat amb anterioritat a la transmissió de la finca.
  • Es regula expressament que les parts d’un contracte d’arrendament podran pactar que, durant un termini determinat, l’obligació de pagament de la renda es pugui substituir total o parcialment pel compromís de l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’immoble en els termes i condicions pactades.

La nova Llei persegueix que els nous arrendaments s’inscriguin en el Registre de la Propietat, ja que els arrendaments no inscrits sobre finques urbanes no produiran efectes davant tercers adquirents. Està prevista una modificació dels arancels notarials i registrals aplicables, però el que no contempla la Llei és que l’accés al Registre de la Propietat d’un contracte d’arrendament suposa una càrrega fiscal important.

Un dels aspectes més destacats de la Llei és la creació d’un Registre de Sentències fermes d’impagaments de rendes de lloguer, amb la finalitat de proporcionar informació sobre el risc que suposa arrendar a aquelles persones que tenen precedents d’incompliment de les seves obligacions de pagament de rendes en contractes d’arrendament. Les persones incloses en aquest Registre podran instar la cancel·lació de la inscripció quan en el procediment judicial corresponent hagin satisfet el deute. Així mateix, es procedirà a la cancel•lació automàtica de la inscripció una vegada hagin transcorregut sis anys.

Joan Enric Novellas
www.advisoria.cat